颛桥万达“天塌了”：超级奥莱来袭，上海西南商业大变局

（来源：锐艺商业品牌观察）

买下颛桥万达的投资方估计要哭了！

今年2月底，以20.48亿、1.4万元/平米的超低单价买入一个超级“现金牛”，本以为是捡到宝了！

哪知道隔了不到一个月，旁边不远处（两公里）的一个烂尾近10年的项目，就要改建成超级奥特莱斯！

7月15日，闵行区规资局挂出那份变更公示正式落地：

公示显示：以5.78亿接盘改建的砂之船超级奥莱（上海闵行），总建面约22.35万㎡、计容商业约10.7万㎡（整体经营面约14.7万㎡），1.2低容积率、24米多层、1200个车位，预计2028年二季度开业。

这不是在西南片区多加一个“打折仓”，而是把一套“艺术商业+奥莱折扣+30%餐饮+低密庭院”的组合拳，直接砸在颛桥万达家门口。

其实，受到冲击的不仅是万达，上海西南片区的商业格局要变了！

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颛桥万达的生意一直不错，刚开业时曾经去吃过饭、看过电影！和全国其它区域的万达一样，作为区域型全客层购物中心，集零售、餐饮、娱乐、教育、生活体验于一体，配套超市、幼教、影院、美容护理、儿童天地等丰富业态。

因为地处闵行中部核心地带，三公里内辐射常驻人口约21万，五公里范围内分布上海交通大学、华东师范大学等高校，师生约4万人。

临近紫竹科技园、莘庄工业园、闵行工业园区，辐射约12万高收入商务人群。

交通方面，距离地铁5号线颛桥站仅500米，周边5条公交线路可直达，区位优势明显。

但自从闵行天街开了后，人流量就显著下滑！

如今，砂之船在颛桥银都路西段都园路口，颛桥万达在都市路2700号（颛兴东路口），直线约2公里，同属颛桥核心居住片，开车5分钟，骑行10分钟，客流同源：春申、颛桥、向阳路片区的中产家庭，本来周末默认去万达。

而砂之船商业经营面约14.7万㎡，是颛桥万达的1.5倍左右（万达约9-10万㎡级），且1.2容积率多层庭院的舒适度，完爆万达那种高层盒子。

在业态方面：

女性鞋包服饰：万达是正价快时尚（优衣库、UR、MJstyle、女装集合店）；砂之船是Coach/MK/耐克/阿迪/Lululemon折扣线+25%国际名品，同牌子比价直接击穿，万达这层基本守不住。

家庭餐饮：万达是标准商场餐饮（奶茶、火锅、融合菜）；砂之船餐饮占30%，且带庭院外摆、春申塘界面、艺术中庭，周末家庭“吃顿好的”会被截流。

亲子：万达有常规乐园、培训；砂之船有“超级儿童馆”+亲子休闲10%，且逛奥莱本身对娃有“买新衣”吸引力。

所以，作为社区配套的业态影响不会太大！比如影院、KTV、超市、便民服务、工作日便利消费等，这些奥莱一般不放，其它都将面临正面竞争！

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除了万达，其实最难过的应该是海梦一方！直线距离3.5公里，都在银都路上！

因为离家比较近，尽管去过很多次海梦一方，除了奥乐齐超市作为刚需外，几乎没怎么消费！

项目不大，招来的品牌很奇怪，就连餐饮也没有几家有吸引力的！

而作为最大的主力店：海洋馆（成人130/儿童90门票）！看过一次基本就不用再去了 ，无法起到引流复购的作用！

而砂之船强在“折扣名品+庭院餐饮+微度假”，是“看完海洋馆顺便去颛桥吃顿折扣餐买件外套”的延伸消费。

原本海梦做完亲子，家庭会在海梦吃晚饭买点衣服；现在这顿饭、这件外套会挪到砂之船，因为品牌更能打、停车1200个不挤、庭院夏天舒服。

只能说海梦一方本身就不行，遇到竞争后就会更容易拉垮！

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距砂之船约5公里的莘庄站，两家购物中心虽有影响，但不大！

尤其是仲盛世界商城，经过一年多的大改造，现在开始重新火起来了！每到周末，基本都会出现人挤人的盛况！

毕竟从交通（莘庄站）、体量（30万方）、业态组合上，仲盛都很能打！作为老牌区域中心，有先发优势！

莘庄站上盖的天荟广场来说，目前还是个半成品、虽然开业了、但又像没开！从目前的招商看，本身就比较拉垮，不知道后续会怎样，估计收到奥莱的影响不会很大！

其实，上海很少有「烂尾商业→超级奥莱」盘活样本，5.78亿拿地+再投约6亿改建，这虽然不算大手笔，但也算是一种尝试！

但任何一种尝试都存在风险，砂之船自己的坑也明摆：

上海消费者见过比斯特/百联，对一线缺失敏感；24米低密冬春季露天动线掉客流；银都路都园路节点高峰易堵；2028年才开业，存量有1—2年缓冲。

砂之船的到来固然能让上海西南区域的商业更完整，但它也需要证明自己“能行”，是值得重复光顾的地方！

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